Quy tắc 1% là công thức phác thảo đơn giản khi phân tích tài sản cho thuê trong bất động sản. Theo quy tắc 1%, tổng số tiền thu được từ việc cho thuê hàng tháng nên bằng hoặc lớn hơn 1% tổng số tiền đầu tư vào bất động sản đó.
Kết quả của phép nhân tổng mức đầu tư (giá mua bất động sản cộng với chi phí sửa chữa) với 1% sẽ cho ra một con số mà nhà đầu tư nên hướng đến để tính tiền cho thuê hàng tháng. Nếu ước tính 1% tổng vốn đầu tư mang lại mức giá cho thuê cạnh tranh, đồng thời bù đắp chi phí và tạo ra dòng tiền hàng tháng, từ đó, các nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định đầu tư vào bất động sản tiềm năng.
Các bất động sản đáp ứng hoặc vượt quá quy tắc 1% có thể tạo ra lợi nhuận lý tưởng. Ngược lại, các bất động sản không đáp ứng quy tắc 1% có thể sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì dòng tiền dương hàng tháng. Tất nhiên, ngoài quy tắc 1%, các nhà đầu tư cũng sử dụng kết hợp nhiều phương pháp ước tính khác để đánh giá bất động sản cho thuê dài hạn trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Như vậy, để áp dụng quy tắc 1%, đơn giản chỉ cần nhân tổng mức đầu tư bất động sản với 1%. Kết quả thu được sẽ là tiền cho thuê hàng tháng tối thiểu mà bất động sản đó tạo ra. Nếu bất động sản cho thuê cần được sửa sang thì tổng mức đầu tư sẽ cần cộng thêm khoản chi phí sửa chữa này.
Ví dụ minh họa:
Giả sử nhà đầu tư đang cân nhắc về việc mua một căn hộ tại quận Bình Thạnh (TP.HCM) với giá 3 tỷ đồng để cho thuê. Dựa theo quy tắc 1%, ngôi nhà cần mang lại tiền thuê hàng tháng tối thiểu là 30 triệu đồng.
Công thức tính toán: 3.000.000.000 x 1% = 30.000.000
Trong trường hợp ngôi nhà cần sắm sửa, trang bị thêm nội thất thì tổng chi phí đầu tư lúc này sẽ cộng thêm tổng chi phí sắm sửa, trang hoàng nội thất rồi mới nhân với 1%. Chẳng hạn, chi phí cho nội thất là 100 triệu đồng thì lúc này ngôi nhà cần mang lại doanh thu tối thiểu 31 triệu đồng mỗi tháng.
Công thức tính toán: (3.000.000.000 + 100.000.000) x 1% = 31.000.000
Tính toán theo quy tắc 1% rất đơn giản, không cần sự trợ giúp của máy tính và cũng không cần được đào tạo chính quy về kế toán, tài chính hay kinh doanh.
Quy tắc 1% được đánh giá là công thức tốt để thay thế và so sánh tiềm năng đầu tư của các bất động sản cho thuê với nhau. Nếu một nhà đầu tư đang cân nhắc 10 ngôi nhà cho thuê để đầu tư, trong số đó có 8 ngôi nhà vượt qua quy tắc 1% thì có thể xem xét tiếp 8 ngôi nhà này và gạt 2 ngôi nhà không vượt qua quy tắc 1% sang một bên.
Việc chọn lựa bất động sản tạo ra tối thiểu 1% tiền thuê hàng tháng có thể giúp nhà đầu tư trang trải được khoản thế chấp hàng tháng và lựa chọn được đúng bất động sản sinh lời.
Quy tắc 1% bỏ qua nhiều yếu tố như lãi suất, điều kiện địa phương, tỷ lệ bỏ trống, chi phí bảo trì, chi phí quản lý… Bất động sản vốn là một khoản đầu tư lớn và bất kỳ yếu tố khác nào liên quan đều cần được xem xét kỹ lưỡng. Nhiều nhà đầu tư sử dụng quy tắc 1% như một bước khởi đầu tuy nhiên đây lại không phải là yếu tố duy nhất hay quan trọng nhất khi xem xét lựa chọn bất động sản cho thuê dài hạn.
Một nhược điểm nữa của quy tắc 1% là có xu hướng hiệu quả với bất động sản giá rẻ, tầm trung hơn là bất động sản hạng sang.
Một Vài Quy Tắc Khác Trong Đầu Tư Bất Động Sản
Như đã đề cập ở trên, quy tắc 1% không phải là cách duy nhất để đánh giá lợi nhuận tiềm năng của một bất động sản mà các nhà đầu tư có thể sử dụng thêm các quy tắc khác hoặc phối kết hợp các quy tắc với nhau để lựa chọn được bất động sản lý tưởng.
Quy tắc 2% là phiên bản nghiêm ngặt hơn của quy tắc 1%. Để vượt qua quy tắc 2%, tổng tiền thuê hàng tháng phải bằng ít nhất 2% giá trị tài sản hoặc giá mua. Quy tắc 2% có thể là một tính toán tốt để sử dụng ở các thị trường bình dân hơn hoặc cho một ngôi nhà sẽ cần một khoản chi phí sửa chữa đáng kể trong vài năm tới.
Phải dành 50% số tiền thuê hàng tháng thu được cho các chi phí hoạt động hàng tháng, không bao gồm tiền thế chấp.
Không bao giờ chi hơn 70% giá trị ước tính sau cải tạo bất động sản để mua tài sản đó.
Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản là một phương pháp tính toán nhanh chóng và dễ dàng để giúp quyết định bát động sản tiềm năng nào đáng để xem xét kỹ hơn. Tuy nhiên, quy tắc 1% không tính đến các chi phí hoạt có thể có tác động đáng kể đến lợi nhuận. Đó là lý do tại sao, lời khuyên cho nhà đầu tư là ngoài quy tắc 1%, cần sử dụng các tính toán như tính toán quy tắc 2%, 50% và 70% để ước tính chi phí hoạt động và lợi nhuận tiềm năng.
